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L'angolo del legale

Aggiornamento: 16 feb 2023

A cura dell'avv. Marina Peretto


Con la voce “varie ed eventuali “inserita nella convocazione di assemblea cosa si può decidere?

L’assemblea condominiale può decidere di vietare l’affitto o sub affitto delle singole unità immobiliari?

Gentile Avv. Peretto,

abito in un condominio di poche famiglie, costituito da persone prevalentemente molto anziane.

Io sono proprietario di un appartamento, all’interno del predetto condominio, che sin dal 2000 è stato abitato solo da mia madre, rimasta vedova in quell’anno che poi, purtroppo, è deceduta tre anni fa.

Così ho deciso negli ultimi mesi di ospitare, in due stanze dell’appartamento, dei ragazzi che praticano uno sport a livello nazionale. La cosa ha dato molto fastidio ai condomini anziani e soprattutto a quelli sottostanti il mio appartamento i quali, abituati al silenzio assoluto, hanno cominciato a lamentarsi dicendo che i ragazzi fanno rumore, spostano le sedie, rientrano tardi, fanno confusione la mattina quando vanno a scuola…. sino ad arrivare a portare la cosa in assemblea condominiale cercando di convincere l’amministratore di sottoporre a delibera il divieto di ospitare i ragazzi o comunque vietarmi di affittare stanze e questo senza neanche averlo fatto inserire nell’ordine del giorno della convocazione dell’assemblea, ma pretendendo di farlo deliberare grazie alla clausola “varie ed eventuali “che si inserisce normalmente nella convocazione di assemblea

Vorrei sapere quali sono i miei diritti e se i condomini possono impedirmi di far affittare l’appartamento o sub locare alcune stanze od ospitare qualcuno.

La ringrazio per la risposta.

Paolo

Egr. Sig Paolo,

in merito a quanto rappresentatomi sono assolutamente certa di poterla rassicurare su ogni fronte.

Innanzitutto partiamo dalla dizione “varie ed eventuali “che viene normalmente inserita a margine dei punti dell’ordine del giorno della convocazione dell’assemblea condominiale fatta dall’amministratore di Condominio.

La voce “varie ed eventuali” non può essere utilizzata per prendere decisioni che abbiano carattere vincolante per i proprietari, ma solo per finalità informative, programmatiche o di confronto

tra i condomini. Pertanto, in base ad essa, si può discutere di qualsiasi cosa, ma non si può deliberare alcunchè. Pertanto si potrà, ad es, fare delle richieste di preventivi da approvare in altra sede, mettere al corrente l’assemblea di alcune situazioni che interessano l’intero condominio, dare dei suggerimenti, fare dei solleciti…

Se poi in seguito alla discussione sorge la necessità di prendere delle decisioni, bisogna rinviare ad altra assemblea, inserendo l’oggetto da deliberare in uno specifico punto all’ordine del giorno dell’assemblea successiva.

Questo è il principio adottato costantemente dalla Corte di Cassazione in base al quale ogni condomino deve essere adeguatamente e puntualmente informato circa i punti posti all’ordine del giorno così da poter prendere delle decisioni consapevoli e ponderate.

“Affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida, è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare, sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione” (Cassazione Civile, sentenza n. 14223/2012). Diversamente si configura un vizio di annullabilità che va impugnato davanti al Giudice nei termini di cui all’art. 1137 c.c., ossia entro 30gg dalla delibera. Ciò comporterà, ovviamente, la condanna delle spese legali per i condomini che hanno approvato tale delibera.

In ogni caso l’assemblea condominiale non può deliberare su qualsiasi cosa.

Relativamente al divieto di affitto o sub affitto dei singoli appartamenti le posso dire che chiunque può affittare il proprio appartamento o anche solo una o più camere in una sua proprietà e senza chiedere alcuna autorizzazione.

Il condominio, inoltre, non può vietare tale attività se questo non è previsto all’interno di un regolamento contrattuale, cioè sottoscritto da tutti o predisposto dal costruttore e richiamato nei vari atti di compravendita, oppure deve essere adottato in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini, compreso il suo.

Si sta parlando, infatti, di un divieto che limita le facoltà di godimento che i vari proprietari del fabbricato possono esercitare sulle rispettive proprietà esclusive. Non è, perciò ammissibile imporlo diversamente da quanto descritto e l'azione diretta a farlo rispettare non potrà essere accolta, se mancante degli anzidetti presupposti.

Tra l’altro il divieto di affittacamere o affitto deve essere stabilito, nel regolamento contrattuale o nella delibera unanime, con chiarezza e senza alcun margine d'incertezza. E’ un principio sancito da tutte le sentenze di Cassazione sull’argomento: ex multis Cass. sent. n. 21307/2016.

Il tradimento del coniuge comporta direttamente l’addebitabilità della separazione?

Il tradimento può dar luogo ad un risarcimento del danno?

Gentile Avv. Peretto,

sono una donna di 45 anni, sposata da circa 20.

Circa due mesi fa ho scoperto il tradimento di mio marito in un modo che mi ha letteralmente sconvolto: rientrando prima dalla casa del mare, in cui ero andata per riprendere alcune cose lasciate lì da quest’ estate, prima di rincasare mi sono recata in un bar del paese per prendere un caffè e lì ho trovato mio marito in compagnia dell’amante mentre prendeva un aperitivo con lei tra un effusione e l’altra !

Può immaginare lo sconforto e la rabbia che ho provato. Nell’immediatezza l’ho cacciato di casa.

Ora lui sta dalla madre. Abbiamo due figli, uno dei quali minorenni.

Vorrei sapere quali diritti ho in questa situazione e se, oltre l’addebito della separazione, posso ottenere un risarcimento dei danni morali e/o biologici. Da allora sto malissimo, ho continui stati d’ansia e tendo a cadere nella depressione. Dopo una vita dedicata esclusivamente alla famiglia, questo tradimento mi ha destabilizzato.

La ringrazio per la sua risposta.

Carla

Gentilissima Sig.ra Carla,

nell’esprimerle la mia sentita vicinanza in questa triste circostanza, mi corre l’obbligo di chiarire alcune cose.

Il tradimento costituisce senz’altro la violazione di uno degli obblighi primari che derivano dal vincolo matrimoniale e che sono sanciti dall’’art 143 del c.c. Esso, infatti, annovera, tra altri, come uno dei doveri fondamentali del matrimonio, l'obbligo reciproco alla fedeltà dei coniugi la cui violazione, comporta, generalmente, l’addebito della separazione. L’addebito consiste nell’attribuire all’altro coniuge la responsabilità della fine del matrimonio comportando la perdita privandolo del diritto al mantenimento e dei diritti ereditari dell’ex coniuge.

Ma è anche vero che il tradimento non è di per sé – automaticamente- motivo di addebito della separazione.

Sarebbe necessario conoscere più elementi della vicenda per poter valutare la fattibilità o meno dell’attribuzione della colpa della crisi del matrimonio. E’ necessario, infatti, capire se il tradimento sia stata la causa esclusiva della crisi matrimoniale oppure no, in quanto solo nel primo caso potrà essere riconosciuto l’addebito. Occorre, pertanto, valutare se la coppia fosse già in crisi prima del tradimento, se avesse o meno ancora rapporti fisici, se da parte di uno dei due stava già maturando l’idea della separazione.

E’ quanto ha chiarito, infatti, una recente sentenza della Cassazione (Sent. n. 11130 del 06.04.222) la quale ha confermato l’esclusione dell’addebito della separazione, sancito già dalla Corte di Appello, ad una donna che aveva consumato un tradimento ai danni del marito. La motivazione della Corte trovava supporto nella constatazione che “tale comportamento della donna era intervenuto quando era già in atto una profonda frattura del sodalizio coniugale”.

Pertanto si può dire, in linea generale, che il tradimento è causa di addebito quando esso sia stato la causa esclusiva della rottura tra marito e moglie. Se invece dovesse risultare che la coppia era già in crisi per ragioni diverse e anteriori, il tradimento non comporta l'addebito.

E’, pertanto, necessario valutare caso per caso.

Tuttavia in questa situazione vi è l’aggravante di aver esplicato il comportamento fedifrago in un contesto pubblico, ledendo l’onore e la sua dignità personale. Infatti se il tradimento è stato fonte di una sofferenza insopportabile, con gravi conseguenze sull’onore, la reputazione e quindi sulla dignità personale di chi viene tradito, allora è possibile stabilire un’azione risarcitoria.

La Cassazione ha riconosciuto la possibilità di chiedere ed ottenere il risarcimento del danno, causato dal coniuge il cui comportamento ha violato i diritti fondamentali alla dignità, alla salute e all’onore.

Questo perché l’onore è un diritto costituzionalmente garantito ed è palese che esso viene leso, se il tradimento viene realizzato in pubblico, e con modalità umilianti, come nel caso di relazioni consumate apertamente e non in segreto.

Se poi la modalità del tradimento provoca un grave sconvolgimento psico-fisico nel coniuge che lo subisce, superando quindi la normale soglia di tollerabilità, si può richiedere anche il danno cagionato alla propria salute, altro diritto costituzionalmente garantito.

L’aver consumato il tradimento con le modalità sopra descritte mi sembra, proprio, possa legittimare una richiesta di risarcimento in tal senso.



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