A cura dell'Avv. Marina Peretto
Il locatore, in presenza di un valido motivo o in caso di necessità, può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza?
Gentile Avv. Peretto,
sono proprietaria di un appartamento che ho concesso in locazione circa due anni fa ad una famiglia. Ora però mio figlio vuole sposarsi ed avremmo, pertanto, la necessità di riavere nella nostra disponibilità l’immobile, in quanto lui vorrebbe andarci ad abitare con sua moglie. Ho comunicato ai conduttori la mia volontà di recedere dal contratto per evidenti esigenze familiari, ma loro mi hanno risposto che devo aspettare la fine del contratto e che non posso, in nessun modo, recedere anticipatamente. Vorrei sapere se questa cosa sia vera oppure posso appellarmi alle nuove esigenze che sono sorte all’interno della mia famiglia.
La ringrazio per l’eventuale risposta che potrà darmi.
Sophia
Gentile sig.ra Sophia,
il locatore ha dei margini più restrittivi rispetto al conduttore circa la possibilità di recedere dal contratto prima della scadenza dello stesso; questo perché la legge prevede che a quest’ultimo debba essere garantita la disponibilità dell’immobile locato per le sue esigenze abitative o lavorative.
I contratti di locazione ad uso abitativo generalmente hanno una durata minima stabilita dalla legge:
· 4 anni +altri 4 di rinnovo automatico in cui le parti decidono liberamente il prezzo del canone;
· 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico in cui il prezzo di locazione è determinato dalla legge.
Il locatore, alla scadenza naturale del contratto, può comunicare al conduttore la disdetta per qualsiasi ragione, senza bisogno di motivare la propria scelta
Mentre se vuole recedere dal contratto
prima della scadenza naturale l’art. 3, L. 431/98 prevede che il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, soltanto nei seguenti casi:
a. quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti
entro il secondo grado;
a. quando il locatore, per finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
b. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
c. quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
d. quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
e. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
f. quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Pertanto la possibilità, per il locatore, di recedere dal contratto è prevista solo in presenza di tali circostanze e solo in occasione del primo rinnovo automatico del contratto e non prima (ad esempio, nel contratto 4+4, potrà farlo solo dopo i primi 4 anni).
Inoltre il locatore è tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Spero, gentile Sophia, di essere stata abbastanza esaustiva nel rispondere al Suo quesito.
Nella quantificazione dell’assegno divorzile quali sono gli elementi che devono essere presi in esame dai Giudici ed in particolare devono essere presi in considerazione gli anni di convivenza pre-matrimoniale?
Gentile Avv Peretto,
sono una donna divorziata dopo 10 anni di matrimonio e quasi altrettanti di convivenza pre-matrimoniale.
Non ho lavorato in questi anni per poter stare a casa con i figli, accompagnarli nella crescita e provvedere anche alla cura della casa. Questa decisione è stata presa di comune accordo con il mio ex marito, dal momento che lui guadagnava bene ed entrambi pensavamo fosse più opportuno che io mi dedicassi interamente alla gestione della casa e alla famiglia.
Il Tribunale, però, mi ha riconosciuto un assegno divorzile abbastanza basso, non tenendo conto, secondo me, di tutti sacrifici che ho fatto in questi lunghi anni, soprattutto per aver rinunciato a qualsiasi carriera o prospettiva lavorativa avendo pensato esclusivamente alle esigenze familiari e permettendo, invece, a mio marito di intraprendere la sua carriera. Lui è un libero professionista.
Può, cortesemente, darmi qualche delucidazione in merito alla determinazione dell ‘assegno divorzile in questo caso?
La ringrazio per l’attenzione.
Giulia
Gentile sig.ra Giulia,
l’assegno divorzile è regolato dall’ art. 5, comma 6, della L. n. 898 del 1970 (così come modificata dalla L. n. 74 del 1987) e consiste nell'obbligo per uno dei due coniugi di versare periodicamente all'altro un assegno "quando quest'ultimo non ha mezzi adeguati o comunque non può procurarseli per ragioni oggettive".
Secondo tale articolo la sentenza del Tribunale deve tenere conto di una serie di criteri ed in particolare “delle condizioni dei coniugi, delle ragioni della decisione, del contributo personale ed economico dato da ciascuno alla conduzione familiare ed alla formazione del patrimonio di ciascuno o di quello comune, del reddito di entrambi, e valutati tutti i suddetti elementi anche in rapporto alla durata del matrimonio”.
La giurisprudenza ha avuto , nel tempo, diversi orientamenti circa i criteri da tener conto per la determinazione dell’assegno divorzile, soffermandosi dapprima sul criterio del “tenore di vita”,che consisteva nello stabilire, in favore del coniuge “debole”, un assegno sufficiente a consentirgli di mantenere lo stesso tenore di vita goduto in costanza di matrimonio.
Successivamente, dopo la c.d. “Sentenza Grilli”, la giurisprudenza ha cambiato orientamento, riconoscendo invece all’assegno una funzione assistenziale, al fine di assicurare un sostegno alla persona che si trova nell’impossibilità di procurarsi sufficienti mezzi per vivere.
La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, è così intervenuta con la sentenza n. 18287 dell’11 luglio 2018 affermando che l’assegno divorzile svolge invece una composita funzione assistenziale, perequativa e compensativa dal quale discende il principio di solidarietà post-coniugale.
Accanto alla funzione assistenziale dunque, vi è la necessità di compensare e riequilibrare le posizioni dei coniugi, tenendo conto dell’apporto che ciascuno di loro ha dato allo svolgimento della vita matrimoniale.
Ma vi è stata recentemente un’altra importante evoluzione giurisprudenziale che riguarda esattamente il suo caso. E’ intervenuta, infatti, nuovamente la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 35385 del 2023 affermando che i Giudici, nella determinazione dell’assegno divorzile devono prendere in considerazione il tempo di convivenza dei coniugi prima del matrimonio.
Per gli Ermellini, infatti, la convivenza prematrimoniale rappresenta “un fenomeno di costume sempre più radicato nei comportamenti della nostra società cui si affianca un accresciuto riconoscimento dei legami di fatto intesi come formazioni familiari e social di tendenziale pari dignità rispetto a quelle matrimoniali”, sottolineando l’importanza della convivenza prematrimoniale, avente i connotati di stabilità e continuità, in ragione di un progetto di vita comune, dal quale discendano anche reciproche contribuzioni economiche, laddove emerga una relazione di continuità tra la fase «di fatto» di quella medesima unione e la fase «giuridica» del vincolo matrimoniale, va computato anche il periodo della convivenza prematrimoniale, ai fini della necessaria verifica del contributo fornito dal richiedente l’assegno alla conduzione familiare e alla formazione del patrimonio comune e personale di ciascuno dei coniugi, occorrendo vagliare l’esistenza, durante la convivenza prematrimoniale, di scelte condivise dalla coppia che abbiano conformato la vita all’interno del matrimonio e cui si possano ricollegare, con accertamento del relativo nesso causale, sacrifici o rinunce, in particolare, alla vita lavorativa/professionale del coniuge economicamente più debole, che sia risultato incapace di garantirsi un mantenimento adeguato, successivamente al divorzio».
Pertanto, anche nella determinazione del suo assegno divorzile, i giudici devono tener in debita considerazione tutti gli elementi sopradescritti, dando rilevanza soprattutto al lungo periodo di convivenza prematrimoniale.
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