A cura dell'Avv. Marina Peretto
Le spese per la ristrutturazione delle ringhiere dei balconi sono a carico dei singoli proprietari o a carico del condominio?
Gentile Avv. Peretto,
sono una condomina di uno stabile signorile in cui ci sono da fare alcuni lavori di ristrutturazione. Tra questi rientra anche la verniciatura e ristrutturazione di alcune ringhiere con i decori che si sono particolarmente deteriorate, appartenenti a 4/5 condomini.
Ne è nata un’accesa discussione, in quanto alcuni ritengono che queste spese di ristrutturazione sono a carico dei singoli proprietari, altri che siano a carico di tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.
Vorrei avere una sua opinione al riguardo, ringraziandola anticipatamente su quanto potrà dirmi.
Valeria
Gentile sig.ra Valeria,
sarebbe innanzitutto interessante sapere se trattasi di balconi aggettanti o meno. Per balconi aggettanti si intendono quelli che sporgendo dalla facciata dell’edificio costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, detti anche balconi sporgenti.
Questi differenziano dai balconi ad incasso, che sono quelli costruiti a filo della facciata dell'immobile.
Dando per scontato che trattasi di balconi aggettanti che rappresentano la più comune tipologia di balcone, le posso dire che tali balconi costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e vengono oramai considerati un elemento decorativo dell’edificio.
La giurisprudenza, infatti, si è evoluta nel senso di attribuire sempre più importanza anche alla funzione architettonica e decorativa che i balconi aggettanti ricoprono.
Pertanto nei lavori comuni di restauro o di manutenzione della facciata vanno inclusi anche il rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell′edificio condominiale è un bene comune.
E’ necessario quindi, distinguere i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento, soletta, frontalini, parapetto, sottobalconi, ecc…) per capire se siano proprietà esclusiva o proprietà condominiale.
La prevalente dottrina e giurisprudenza ritengono che spettino al singolo proprietario le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè gli elementi decorativi e cromatici che concorrono a dare un’armonia architettonica ed estetica all’edificio e vanno, pertanto, divise tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.
La Corte d′Appello di L′Aquila lo ha ribadito con la sentenza n. 806 del 25 maggio 2021: “Nei lavori comuni di restauro o di manutenzione della facciata vanno inclusi anche il rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell′edificio condominiale è un bene comune”.
Ma la Corte Suprema lo aveva già enunciato con sentenza Cass. civ. 30/09/1994, n. 7603. Cass. civ. 14/12/2017, n. 30071 Corte di Cassa-
zione sez. VI Civile – 2, con ordinanza n. 10848/2020), che spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, ecc.
Cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell’edificio. In concreto si può affermare, anche se non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone, che spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, ecc.
Sono a carico di tutti le parti esterne dei balconi che caratterizzano l′estetica dell′edificio.
Approfondimento
Vanno ripartiti tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, le spese per i lavori di manutenzione dei balconi che, pur appartenendo in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, presentano nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata dei fabbricato dal quale sporgono.
Lo ha stabilito la Corte d′Appello di L’Aquila con la sentenza n. 806 del 25 maggio 2021, rigettato il ricorso del condomino, che si rifiutava di pagare anche le spese per ringhiere e parapetti dei balconi aggettanti, ritenendole a carico dei proprietari dei balconi stessi. Ragionamento sbagliato, secondo i giudici.
Nei lavori comuni di restauro o di manutenzione della facciata vanno inclusi anche il rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell′edificio condominiale è un bene comune.
Il fatto
Un condomino impugna la delibera dell′assemblea condominiale nella parte approva la ripartizione delle spese per lavori riguardanti la facciata ed i balconi della palazzina.
Secondo il condomino, l′assemblea ha sbagliato perché ha posto a carico di tutti condomini, secondo i millesimi di proprietà, sia i lavori inerenti alla facciata comune, sia quelli di manutenzione straordinaria e di consolidamento delle ringhiere e dei parapetti dei balconi.
A suo dire, quest′ultimi lavori hanno riguardato la ristrutturazione dei balconi aggettanti, di proprietà privata, per cui le relative spese si sarebbero dovute porre a carico dei singoli proprietari dei balconi stessi.
Per il Condominio, invece, anche queste spese vanno ripartite tra tutti i condomini, perché parapetti e ringhiere sono parte preminente della facciata comune ed incidono sull′estetica e il decoro architettonico complessivo dell′edificio.
La Corte d′Appello di L′Aquila, confermando la decisione di primo grado, ha ritenendo corretto l′operato dell′assemblea condominiale. Balconi e decoro architettonico È indiscutibile - si legge nella sentenza - che l’assemblea condominiale non può assumere decisioni che invadano il campo dei singoli condomini, nell′ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, a meno che non si tratti di questioni che possano riflettersi sull′adeguato uso delle cose comuni.
Si tratta di un principio più volte ribadito dalla Corte di cassazione, proprio in tema di balconi aggettanti e decoro architettonico: se i balconi - che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell′appartamento di cui fanno parte - presentano nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata dei fabbricato dal quale sporgono, in caso di lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell′edificio condominiale è un bene comune, della cui tutela è competente l′assemblea dei soci (Cass. civ. 30/09/1994, n. 7603. Da ultimo: Cass. civ. 14/12/2017, n. 30071).
La decisione. Nel caso preso in esame, l′attribuzione del costo dei lavori ai condomini in base ai millesimi di proprietà ha riguardato, appunto, la facciata esterna dei balconi attraverso il rifacimento delle parti costituenti il decorso estetico della stessa e non la struttura dei singoli balconi, da considerarsi invece, secondo il principio sopra indicato, attinente alla proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Corretta, quindi, la decisione dell’assemblea di ripartire le spese dei lavori anzidetti tra tutti i condomini.
I precedenti Ad ulteriore conferma delle proprie conclusioni, la Corte d’Appello richiama i principi di diritto affermati dalla Cassazione nella sentenza del 15 marzo 2017 n. 6652.
In quel caso la Corte, in relazione alla deliberazione assembleare concernente il rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sotto-balconi, ma anche alla pavimentazione degli medesimi, ha ritenuto valida la deliberazione assembleare che disponga il rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, come in questo caso.
La Suprema Corte ha invece ritenuto nulla la deliberazione che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, poiché tali opere riguardano indubbiamente le proprietà esclusive e quindi rimangono a carico dei titolari degli appartamenti.
Si possono revocare le donazioni modali?
Gentile Avvocatessa Peretto,
sono una donna di 70 anni, purtroppo senza figli, non per mia volontà.
Mio marito è morto diversi anni fa e quindi ho pensato, all’epoca, di fare una donazione a mio nipote, figlio di mia sorella, regalandogli un appartamento a condizione che lui si prendesse cura di me, aiutandomi nella quotidianità e nel disbrigo delle questioni pratiche (pagamento delle bollette, accompagnamento dal medico, spesa mensile…).
In realtà, tranne qualche visita fatta inizialmente, mio nipote, non solo non si è preso cura di me, ma non è più venuto neanche a trovarmi.
Ho sentito dire che le donazioni, in questo caso, si possono revocare.
Io avrei intenzione di farlo. E’ Possibile?
La ringrazio per la risposta.
Giulia
Gentile Sig,.ra Giulia,
regalando l’appartamento a suo nipote in quella forma, lei ha realizzato la c.d. “donazione modale”, prevista dall’art.793 del codice civile, ossia una donazione gravata da un onere a carico del donatario: nel suo caso avente ad oggetto la cessione dell’immobile da parte sua con il corrispettivo obbligo di assistenza morale e materiale da parte di suo nipote.
(Per essere più precisi l’onere potrebbe essere previsto, oltre che in favore del donante, anche in favore di terze persone)
La legge ritiene lo spirito di liberalità- tipico della donazione - perfettamente compatibile con l’imposizione di un peso al beneficiato "purché esso, non assumendo il carattere di corrispettivo, costituisca una modalità del beneficio senza snaturare l’essenza di liberalità della donazione”.
Il donatario, pertanto, ossia suo nipote, è tenuto ad adempiere all’onere previsto dal contratto in quanto egli, al pari di qualsiasi controparte contrattuale, è tenuto a rispettare tale obbligo, adempiendo l’onere, sebbene entro i limiti del valore della cosa donata.
Nel caso in cui l’adempimento dell’onere non avviene spontaneamente, il donante stesso o qualsiasi interessato potranno agire in giudizio perché esso venga rispettato.
Tuttavia la donazione può essere anche risolta (cioè “annullata”), in caso di mancato spontaneo adempimento dell’onere da parte del donatario, il che significa, da un punto di vista pratico, che il bene donato ritorna al precedente proprietario.
La Corte di Appello di Bari in una recentissima sentenza (21 luglio 2022| n. 1209) ha stabilito che nel giudizio di risoluzione della donazione per inadempimento dell'onere è il donatario-debitore che deve provare la causa non imputabile dell'inadempimento, mentre il donante-creditore è tenuto unicamente ad allegare ed indicare l'inadempimento del donatario.
