A cura dell'Avv. Marina Peretto
Cos'è l’usucapione? Quando si realizza e con quale tempistica? Il tempo necessario per usucapire è uguale per tutti i Comuni?
Gentile Avv. Peretto.
Sono proprietario di un pezzo di castagneto nel comune di Segni.
Io vivo a Roma e ci vado poco per mancanza di tempo e così sono rimasto d’accordo con il mio vicino, che invece ci va con assiduità, che provvederà lui, tramite pagamento, a far pulire il terreno, a raccogliere le castagne, ad aggiustare la recinzione, insomma ad occuparsi, dietro compenso, di tutte le incombenze del caso.
Un amico, però, mi ha fatto notare che questa cosa è pericolosa, dal momento che un domani questo vicino potrebbe rivendicare la proprietà del mio terreno per usucapione.
Questa cosa può accadere?
Dopo quanti anni, 20?
Cosa posso fare per evitare che il mio vicino mi faccia l‘usucapione?
La ringrazio per l’eventuale risposta.
Pietro
Egr. Sig. Pietro,
il suo amico ha fatto bene a suggerirgli di stare accorto, in quanto effettivamente potrebbero esserci gli estremi per rivendicare la proprietà per usucapione.
Cercherò di spiegare, brevemente, cos’e l’usucapione e come può realizzarsi, dal momento che diverse persone mi chiedono delucidazioni in merito alla questione.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di altro diritto reale di godimento, a titolo originario per effetto del possesso protratto per un certo tempo.
Per capire questo istituto dobbiamo partire dal concetto che il diritto reale ed il fatto del possesso possono trovarsi dissociati; ossia può accadere che la proprietà di una cosa sia in capo ad una persona, mentre chi di fatto esercita il possesso su quella cosa sia una persona diversa. Se questa situazione si protrae nel tempo, nel disinteresse del proprietario, la legge tende a tutelare il possessore che si interessa e si occupa della cosa e non il proprietario che se ne disinteressa e che rimane inerte. Ma che cosa è il possesso?
La legge definisce il possesso “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.
Pertanto, in questo caso, il vicino di terreno, possessore dello stesso, che si comporta come fosse il vero proprietario, pulendo il terreno, raccogliendo i frutti, sistemando la recinzione potrebbe integrare un elemento dell’usucapione. Ma il possesso non è l’unico elemento necessario.
Innanzitutto occorre che il possesso non sia violento, né clandestino, (ex art 1163 c.c.), ossia deve essere pacifico e pubblico, non acquisito tramite violenza fisica o morale a scapito del proprietario ed il possessore deve palesare pubblicamente la sua volontà di subordinare la cosa al proprio potere.
Altro requisito necessario è che il possesso sia continuato ed ininterrotto per 20 anni.
Tuttavia la legge prevede un termine inferiore nei casi dei comuni c.d . “montani”, così classificati ai sensi della Legge 991/52 .
Infatti l’art 1159 bis cc dichiara che “La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù di possesso continuato per quindici anni “
Mi sembra che Segni rientri tra i comuni Montani e pertanto potrebbe trovare applicazione tale disposizione di legge.
Per tutelarsi in questa situazione lei. Sig Pietro, dovrebbe interrompere l’usucapione.
Infatti l’art 1167 cc dispone che l’usucapione è interrotta - prima che sia trascorso il termine utile per usucapire – quando il possessore è privato del bene per oltre un anno.
Dovrebbe, pertanto, tornare in possesso del proprio bene, privandone l’attuale possessore, e tornare ad esercitare lei stesso i diritti relativi alla sua proprietà, cominciando ad es. a rimuovere i paletti della recinzione.
Laddove fossero passati i tempi utili per usucapire deve agire in giudizio per rivendicare la sua proprietà.
In ogni caso ogni vicenda è a sé, bisogna conoscere bene ed analizzare tutti gli elementi per capire se si è a rischio o meno di usucapione.
Io ho potuto solo spiegare sinteticamente ed in maniera generica l’istituto senza conoscere tutti i dettagli.
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